Question 1

확정일자는 언제, 어떻게 받나요?

Accepted Answer

계약서를 쓰고 바로 주민센터나 인터넷등기소에서 받을 수 있어요. 전입신고와 함께 갖추면 우선변제권이 생겨 보증금을 지키는 데 중요해요. 전월세 신고를 하면 확정일자가 자동으로 부여돼요. 전입신고는 이사 당일 하는 것이 가장 안전해요.

Question 2

전세 계약을 연장하면서 보증금을 올리면 무엇을 조심해야 하나요?

Accepted Answer

증액한 부분은 새로 확정일자를 받아야 해요. 기존 보증금의 순위는 그대로 유지되지만, 늘어난 금액은 새 확정일자 날짜 기준으로 순위가 정해져요. 그 사이에 집에 새 근저당이 잡혔다면 증액분은 그보다 뒤로 밀릴 수 있어요. 증액 계약 전에 등기부등본을 다시 떼어 보세요. 보증보험에 가입돼 있다면 증액분도 보증 범위에 넣을 수 있는지 보증기관에 확인해야 해요.

Question 3

전세보증금 반환보증(HUG)은 어떻게 가입하나요?

Accepted Answer

HUG(주택도시보증공사), HF, SGI서울보증 등에서 가입할 수 있고, 은행 앱이나 보증기관 앱에서 신청할 수 있어요. 가입하려면 전입신고와 확정일자를 갖추고, 보증금과 선순위 채권의 합이 주택가격의 일정 비율 이내여야 해요. 기준은 바뀌어 왔으니 신청 시점의 요건을 확인하세요. 계약 전에 이 집이 보증보험 가입이 가능한지 미리 확인하는 것이 가장 확실한 예방책이에요. 매물 정보에 '보증보험 가입 가능'이 있는지 보세요.

Question 4

전월세 신고제는 꼭 해야 하나요?

Accepted Answer

보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약은 계약일로부터 30일 안에 신고해야 해요(시 지역 기준). 늦으면 과태료가 나올 수 있어요. 임대인이나 임차인 중 한 명이 계약서를 첨부해 신고하면 되고, 주민센터나 부동산거래관리시스템에서 할 수 있어요. 신고하면 확정일자도 함께 받아요.

Question 5

무주택 확인서는 어디서 발급하나요?

Accepted Answer

주택 소유 여부는 정부24나 주민센터에서 '주택소유확인' 관련 서류로 확인할 수 있고, 청약·대출용으로는 해당 기관이 요구하는 형식을 따르면 돼요. 정책대출이나 특별공급에서는 세대원 전체의 무주택 여부를 보기 때문에, 배우자와 세대원 이름으로 된 집이나 분양권이 없는지도 함께 확인하세요.

Question 6

전세사기를 피하려면 계약 전에 무엇을 보나요?

Accepted Answer

등기부등본(소유자·근저당), 건축물대장(용도·위반건축물), 임대인의 국세·지방세 체납 여부, 주변 시세 대비 보증금 수준을 확인하세요. 보증금이 매매가에 너무 가까운 '깡통전세'는 피하고, 보증보험 가입 가능 여부를 계약 조건에 넣는 것이 좋아요. 잔금 날 등기부를 한 번 더 떼어 보는 것도 잊지 마세요.

Question 7

전세 계약 기간이 끝나면 자동으로 연장되나요?

Accepted Answer

계약 만료 6개월~2개월 전 사이에 집주인이나 세입자가 갱신 거절이나 조건 변경을 알리지 않으면 같은 조건으로 연장된 것으로 봐요(묵시적 갱신). 묵시적 갱신이 되면 세입자는 언제든 해지를 통보할 수 있고, 통보 3개월 뒤 효력이 생겨요.

Question 8

계약갱신청구권은 어떻게 쓰나요?

Accepted Answer

세입자는 한 번 계약갱신을 요구해 2년 더 살 수 있고, 이때 보증금·월세 인상은 5% 이내로 제한돼요. 계약 만료 6개월~2개월 전에 요구해야 해요. 집주인 본인이나 직계가족이 실거주하는 경우 등에는 거절될 수 있어요.

Question 9

월세 소득공제나 세액공제를 받을 수 있나요?

Accepted Answer

무주택 세대주이고 소득 기준을 충족하면 연말정산에서 월세 세액공제를 받을 수 있어요. 전입신고가 돼 있어야 해요. 오피스텔도 주거용으로 전입했다면 대상이 될 수 있어요.

Question 10

전세보증금을 못 돌려받으면 어떻게 하나요?

Accepted Answer

보증보험에 가입했다면 보증기관에 이행 청구를 하고, 그렇지 않다면 임차권등기명령을 신청한 뒤 지급명령이나 소송을 진행해요. 이사 가야 한다면 임차권등기가 된 뒤에 나가야 대항력이 유지돼요. 법률 상담을 함께 받는 게 좋아요.

Question 11

집주인이 바뀌면 전세 계약은 어떻게 되나요?

Accepted Answer

대항력(전입+입주)을 갖췄다면 새 집주인이 기존 계약을 그대로 이어받아요. 보증금도 새 집주인에게 돌려받으면 돼요. 새 집주인이 바뀐 사실을 알게 되면 등기부를 확인하고 연락처를 받아 두세요.

Question 12

월세 보증금은 얼마가 적당한가요?

Accepted Answer

정해진 기준은 없지만 보통 월세의 10~20배 안팎에서 정해져요. 보증금을 올리면 월세를 낮추는 '전환' 협의도 가능해요. 보증금이 커질수록 전입·확정일자·보증보험 같은 보호 장치를 꼭 갖추세요.

전월세 계약 · 보증금 지키기